住房滿足人們基本生存需求之外還因市場需求可以保值且具有升值空間而成為人們爭相購買的特殊大宗商品，也因此自進入交易市場始就受到國家相關法律法規的嚴格規定。買受者購買的是為滿足人們生產、居住、學習、公共活動等需要的、由頂蓋、梁柱、墻壁、基礎等形成的內部空間，層高與面積是構建房屋空間大小的決定因素。房屋面積是房屋價值的重要決定因素之一，故交易雙方對此都慎之又慎，相關法律也規定以3%作為誤差處理值。然而目前我國法律法規對于房屋層高尚未明確規定誤差處理值，層高問題的處理沒有法律可以遵循。下文主要是對房屋層高的相關問題進行分析梳理，以期引起讀者的關注與探討。
商品房層高的相關概念
根據《中華全國律師協會律師為開發商提供商品房買賣合同法律服務操作指引》第19.6條的規定可知：
層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。根據《房產測量規范》的規定，計入建筑面積的房屋層高應在2.20米以上（含2.20米）。
層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度。
因房屋層高低于2.2米的部分不計入建筑面積，故本文所指的層高誤差是在符合國家建筑標準的情況下實際高度與合同約定高度的誤差，即在房屋買賣合同中約定的2.2米以上與實際不符的部分。
相關法律法規規定
根據對我國的法條檢索，目前尚未有全國適用性的法律。僅有江蘇省高級人民法院發布的《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》中提及層高問題的處理。
首先，在商品房買賣合同格式合同效力認定中的涉及層高誤差。出賣人在訂立商品房買賣合同中使用格式條款的，對合同中約定的商品房面積誤差、層高誤差、質量責任或其他加重買房人義務的條款，應與買房人充分協商，并以足以引起買房人注意的 文字、字體、符號或者其他明顯標志作出提示說明。出賣人未按要求提示說明的，應當作出對格式合同提供者不利的解釋。
其次，該解答直接回答了層高誤差如何處理的問題。對于商品房買賣合同約定的層高低于住建部《住宅設計規范》的，如果出賣人未向購房人披露的，買受人應有權解除合同。對于雙方約定了符合前述條件的層高條件，但實際層高低于合同 約定層高的，如果層高差異較大，對購房人生活造成較大不便的， 購房人要求解除合同的，應予支持。如果差異不大，購房人無權要求解除合同，但可以要求賠償損失，損失的計算可以參照合同約定的房價乘以相應的誤差比例予以確定。
司法實踐中的層高誤差的處理
買受人能否主張解除合同？—— 誤差率未達3%的，不解除
最高法認為合同約定了雙方解除房屋買賣合同的具體條件的，買受方主張解除合同應提供證據證明符合解除合同的條件。若合同中未約定、沒有證據證明層高誤差滿足解出合同的條件且層高誤差率未達3%（參考面積誤差率）的，不予解除合同。
在劉洋、李春春商品房預售合同糾紛再審審查與審判監督一案中，買賣雙方雖在合同中有約定房屋地基基礎和主體結構確實存在質量問題，導致無法正常使用，并經甲方復核確認的，乙方有權選擇解除合同。但是買受方應該提供證據證明案涉房屋存在的層高與設計不符、未通水通電、消防配套設施不全等問題屬于房屋地基基礎和主體結構的質量問題。
買受方還主張層高不足屬于合同約定的“經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致房屋結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化”，但合同未約定層高存在多大誤差屬于“設計變更”，且根據統計表的數據，一層層高存在最大誤差為6cm，最大誤差率約為1.1%，小于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條規定的買受人可以請求解除合同的面積誤差比絕對值3%。故買受方以層高不足為由要求解除案涉商品房買賣合同的，缺乏事實依據和法律依據，不予支持。
在上述案例中，法院以面積誤差比絕對值3%為參考數值進行裁量判斷，但也有司法案例中認為層高與面積對房屋價值以及買受人正常居住使用房屋的影響完全不同，不應以此為參考數值據此解除房屋買賣合同。
在劉灼媚、廣州皇馬小鎮投資有限公司商品房銷售合同糾紛一案中，《商品房買賣合同》中約定商品房的層高為3.15米，《房屋建筑面積測繪成果報告書》顯示的層高僅為2.8米，可以確定涉案房屋的層高不符合雙方合同所約定的層高標準。
買賣雙方未就房屋層高不符合合同約定標準時是否能解除合同進行約定，法律對此也沒有明確規定，而涉案房屋的層高已無法改變，不具備可采取補救措施的條件，但鑒于涉案商品房的層高符合國家住宅設計規范標準，足以滿足居住的需要，符合正常居住的要求，故層高的差異亦未致使買受方不能實現合同目的。由此，買受方主張層高差異應當比照面積差異進行處理并參照面積差異的相關規定來解除雙方的《商品房買賣合同》缺乏事實和法律依據，不予支持。
買受方是否可以要求賠償？如何賠？——能，視具體情況定
A、有合同約定，但約定明顯偏少。法院酌情判定以合同約定的房價乘以層高誤差比例進行賠償。
在上訴人南京建盛房地產開發有限公司與被上訴人徐美英、徐周祥商品房預售合同糾紛一案中，關于違約金的數額，雙方在合同中約定商品房的實際層高低于約定層高，無法整改的每平方米降低10元。根據該約定徐美英、徐周祥僅能獲得484.7元的違約金，而案涉房屋實際層高與約定層高差距約為0.9米，且徐美英、徐周祥購買案涉房屋的目的也是為了商業經營需要使用，由于建盛公司的違約，導致房屋的使用功能和使用價值大大下降，一審法院認為該違約金的約定與徐美英、徐周祥的實際損失差距過大，不足以彌補徐美英、徐周祥的損失，故一審法院酌定參照房價乘以相應的誤差比例即（1455610.13元-900.38元）×0.9米/4.2米=311723.52元的標準確定徐美英、徐周祥的損失，故徐美英、徐周祥主張建盛公司賠償徐美英、徐周祥損失311723.52元。
B、沒有合同約定，法院酌情判定進行賠償。
案號
裁判要旨
判賠具體情況
2020)粵01民終19097號
基于涉案房屋層高符合規劃報建高度且已竣工驗收、沒有證據證明被告售樓過程中有欺詐故意、原告系現場看房后簽訂房屋買賣合同、原被告已完成房屋實際交付等情形，結合房屋總價款、實際層高與約定層高的差距等因素，本院酌情認定因涉案房屋價值減損，被告應賠償原告損失12893.15元。
經計算，本案判賠的比例是總房價款的1.5%
(2020)湘04民終1561號
關于如何確定粟仁榮、李艷容（買受方）的損失金額，從現行法律法規及日常生活經驗分析，房屋實際層高與合同約定層高存在合理誤差，并不影響案涉合同目的實現，由此造成粟仁榮、李艷容的損失難以用金錢方式準確衡量，一審考慮涉案房屋的層高符合報建、施工和國家住宅設計規范標準等因素，酌情由坤鑫公司（出賣方）按照總房款的0.5%向粟仁榮、李艷容賠償損失，并無明顯不當，已充分考慮了本案實情，平衡了雙方的利益，亦符合公平原則。
總房款的0.5%
(2020)湘04民終1560號
陳秀芝（買受方）未提交充足證據證明其因層高差造成的實際損失大小或者坤鑫公司（出賣方）因層高差獲利大小，其主張具體損失應按總房價×層高誤差比例計算，無事實和法律依據，原審不予支持其主張并無不當。關于如何確定陳秀芝的損失金額，從現行法律法規及日常生活經驗分析，房屋實際層高與合同約定層高存在合理誤差，并不影響案涉合同目的實現，由此造成陳秀芝的損失難以用金錢方式準確衡量，一審考慮涉案房屋的層高符合報建、施工和國家住宅設計規范標準等因素，酌情由坤鑫公司按照總房款的0.7%向陳秀芝賠償損失，并無明顯不當，已充分考慮了本案實情，平衡了雙方的利益，亦符合公平原則。
總房款的0.7%
(2020)鄂2801民初3219號
涉案房屋層高不足已無法補救，施南古城旅游開發有限公司應向王弟寬、嚴中連賠償因層高不足導致的損失。層高與面積共同構成的房屋立體空間對房屋的使用有一定影響，但本案房屋的層高并不違反國家禁止的高度（2.8M）,鑒于此，本院根據公平原則和誠實信用原則，考慮商品房層高不足，客觀上對權利人的使用價值和使用感受的影響，酌情以購置成本價計算每立方米體積的平均價格結合實際使用價值計算相關損失，即967363.00元÷（35.17㎡×4.5m）=6122.55元/立方米，層高差0.94m×35.17㎡=33.06立方米,層高差部分費用為6122.55元/立方米×33.06/立方米=202411.50元,就案涉房屋情況,因獨立空間滿足正常使用要求后超出部分的實際使用價值顯然低于正常空間內的價值,故本院酌定以上述平均值的30%計算層高不足的損失費用,即202411.50元×30%=60723元。
以購置成本價計算每立方米體積的平均價格結合實際使用價值計算相關損失。
上述前三案例中均認為層高對房屋的影響不及面積對房屋的影響，在判決中均未參照適用面積誤差比絕對值3%來裁量，甚至是其的30%，實際賠償不足總房款的1%。筆者認為房屋買賣交易的主體是房屋的空間，層高對房屋的影響絲毫不弱于面積，層高誤差應當比照面積誤差進行處理并參照面積誤差的相關規定來解除雙方的商品房買賣合同。而案例四中的以購置成本價計算每立方米體積的平均價格結合實際使用價值計算相關損失確為一種科學的計算賠償標準，可以此進行類案同判。
律師建議
商品房買賣中，房屋面積是直接決定房屋價值的因素，但是層高對房屋的影響也不可忽視，尤其在loft公寓、商鋪以及高檔住宅等房屋產品中。房屋作為一個立體空間，層高減少直接壓縮了房屋的整體空間，空氣對流效果減弱。部分房屋可能因層高而影響房屋的整體觀感甚至功能使用。因此，對房屋層高買房合同與實際層高存在誤差的情況應予以重視。
首先，國家應該出臺相關規定將房屋交易市場中層高誤差的處理規范化。其一，明確要求商品房買賣合同中應該對影響房屋空間結構的各項因素以合同必備條款進行規定。其二，以是否達到房屋建設標準來確定買受人是否可以解除合同；另外，對符合房屋建設標準但是嚴重影響買受人購房需求的確定可以解除房屋買賣合同的房屋層高誤差標準。其三，對符合房屋建設標準范圍內的層高誤差規定賠償標準。因層高是房屋空間長寬高三個要素之一，故建議可參照適用面積誤差絕對值3%的賠償標準。
其次，在尚未出臺法律法規、司法解釋的情況下，法院在處理相關案件時可以參照適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條中關于面積誤差處理的規定以及江蘇省高級人民法院發布的《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》中的規定。此外，根據最高人民法院發布的《最高人民法院關于完善統一法律適用標準工作機制的意見》，可以參照最高法（2019）最高法民申1175號案例的裁判標準。
最后，從購房者來說，購買房產時應該關注房屋層高的相關問題，以減少后續糾紛。購房者應仔細審查購房合同，是否對房屋層高問題進行了詳細約定。若無約定應該另行簽訂補充協議予以約定，補充協議中應載明不同層高誤差比范圍內的賠償方式、計算方法，以期最大的保障購房者的權益。
