所有權“太貴”，租賃權“不穩定”，介于中間的居住權便應運誕生于《民法典》。居住權是指自然人依據合同或者遺囑而取得的，對他人的住宅進行占用、使用，一滿足生活居住需要的一種用益物權。居住權作為一項用益物權誕生于羅馬法，我國《民法典》立法新增了這一用益物權，規定在第366條至第371條。雖高屋建瓴做了制度架構，但居住權在應用實踐中的問題遠遠不止這6個條文所能夠囊括及解決的。
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居住權法律關系的主體：他人與居住權人
《民法典》第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
（一）居住權人只能是自然人
雖然《民法典》并未明確規定居住權人具體主體，但從“滿足生活居住的需要”的立法目的來看，居住權立法響應了黨中央和國家關于“房子是用來住的”的理念，意在真正有效發揮住宅的居住功能，居住權人只能是自然人。
延伸的問題是，居住權人的親屬能否入住并享有居住權呢？在此有必要區分臨時的或者生活意義上的居住權與作為用益物權的居住權。作為生活意義上的居住概念，并非一種物權，不具有獨立性，本文所稱居住權是一種登記生效的用益物權，具有獨立性，且應當以登記部門登記的自然人為準，未經登記的不應當享有居住權。如居住權人需要讓親屬一同居住，首先應看居住權合同是否有禁止性約定，如無，原則上應允許，與設立居住權也不沖突。
（二）一個居住權上的居住權人可以是多人嗎？
關于居住權人的人數及登記規則，有待于進一步明確規定。從實踐角度來看，為兩人及以上在同一住宅上設定居住權，如一對年老夫婦在出售房屋時為兩人設定居住權養老，既存在現實必要，又完全可操作。但多人共有一個居住權時，居住權應當是整體不可分割的。
（三）“他人”包括自然人、法人和非法人組織
與居住權人相對的設定居住權的人，立法上用“他人”表述，且《民法典》第三百六十七條規定居住權合同包括“當事人的姓名或者名稱和住所”，由此可知，一方面，“他人”既包括自然人，又包括法人、非法人組織，另一方面，作為對住宅的重大處分，“他人”只能是住宅的所有權人（含單獨所有及共有）。
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共有人設定居住權的表決規則：另有約定的除外
為共有住宅設定居住權，顯然屬于共有住宅重大事項，《民法典》物權編規定了共有人對于共有財產重大事項的表決規則。
《民法典》第三百零一條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
由此可知，對按份共有住宅設立居住權，須應占份額三分之二以上的共有人同意，共同共有的則應經全體共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
03
居住權法律關系的客體：住宅
居住權只能是對他人的住宅設定，辦公性質及商業鋪面的房屋不能成為居住權的客體。
（一）住宅包括城鎮商品房住宅、農村宅基地房屋、商住兩用公寓、安置房等。對于農村宅基地房屋、商住兩用公寓、安置房能否設定居住權，是否需要經過特定審批程序或者民主程序，有待于進一步規定。
1.關于農村宅基地房屋。根據現行有效法律規定，農村宅基地房屋依附于農村宅基地使用權，地隨房走、房隨地走，農村宅基地房屋的流轉受到嚴格的限制，且不能向本集體經濟組織成員以外的人轉讓。那么，在農村宅基地房屋上為本集體經濟組織成員設定居住權，類似于繼承或者內部轉讓，應該可以；但能否為本集體經濟組織成員以外的人設定居住權，很難說，本人認為不可以，否則違背了現行有關法律的立法意圖及政策。
2.關于商住兩用公寓。該類房屋的土地用途雖屬于綜合用地，具有很強的商業屬性，使用年限、限購限售、面積也有別于普通住宅，但畢竟可居住，應該可以設立居住權。
3.關于拆遷安置房。對于拆遷配備安置房的，是否可以對安置房繼續享有居住權呢？如何登記？本人認為可以，但是鑒于居住權客體（原住宅）的滅失，應當是產生了一個新的特殊的居住權，安置房的目的在于對依賴于被拆遷房屋居住的人的實物補償，不應當因為拆遷而讓居住權人流離失所。這有待于出臺進一步的規定，以及雙方當事人在居住權合同里做出約定。
（二）同一住宅上，能否同時設定兩個及以上的居住權？
《民法典》沒有明確，僅僅在居住權合同中列明了“住宅位置”，這一問題有待于有關機關部門的進一步規定。
要回答上述問題，首先需確定居住權能否在該住宅內某一特定房間上設定，如果不能，換句話說。一套住宅的多個房間并不具有獨立性，無法分割使用，只有一個產權，也無法區分及處理房間與房間之間的共有部分，因此，居住權應該只能登記為該套住宅而不是該套住宅上的某一具體房間，即一套住宅在同一時間段內只能設定一個居住權。
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居住權的設立方式：合同或遺囑
（一）依據合同方式設立居住權
應當簽訂書面的合同。合同除了明確約定雙方主體、住宅具體位置、居住的條件和要求、居住權期限、爭議解決方式之外，還應當明確約定是否有權出租、是否有償、費用標準及支付方式、單方解除權情形及解除后配合辦理注銷登記，注意細化約定居住權人的禁止性約定。
（二）依據遺囑方式設立居住權
依據遺囑方式設立居住權的，包括遺囑繼承和遺贈。遺囑繼承方式：房屋所有權人可以在遺囑中將其死后房屋（遺產）的占有使用，為法定繼承人一人或數人設定居住權，但須留出適當房屋由其配偶終身居住。遺贈方式：房屋所有權人在遺囑中為法定繼承人以外的人（如保姆）設定居住權。
通過遺囑設立的，遺囑里面也應當明確居住權的姓名、住所、住宅位置、居住條件和要求、居住期限等內容。如果遺囑模糊化寫了上述內容，比如僅寫明其死后某一套房的居住權由甲享有，只要繼承人確定、住宅確定，在滿足繼承編中關于遺囑的規定的前提下，也應當是可以據此設立居住權。
（三）遺囑設立居住權的只能是產權人，居住權人無權設立。
遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產，遺囑是自然人生前按照法律規定的方式將其死后遺產做出處分，并于遺囑人死亡時發生效力的法律行為。
《民法典》第371條規定，可以以遺囑方式設立居住權。遺囑人必須是該住宅的合法產權人，對于已經取得居住權的居住權人，對該住宅僅僅擁有一種用益物權/人役權，而不具備所有權，不符合主體資格要件（除非另外取得所有權導致主體同一），且根據《民法典》對“居住權不得轉讓、繼承”的明確禁止規定，居住權人當然不能成為遺囑人，即不能通過設立遺囑變相轉讓居住權，即便是訂立了這樣的遺囑，也屬于無效遺囑。
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居住權流轉的禁止性規定及例外
《民法典》第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
雖然規定了“居住權不得轉讓”（登記機關無權辦理轉讓登記，當事人訂立轉讓合同則屬于無效合同），居住權也不得抵押，但經過約定的，產權人或居住權人均可有權出租已設立居住權的住宅。
租賃權與居住權的最大共同點在于均是對住宅的居住使用，對于設立居住權之前就已經存在租賃權的，參照買賣不破租賃原則，在先租賃權應不受影響繼續存在。如果產權人在訂立居住權合同時隱瞞了租賃事實，居住權人應有權主張違約賠償或者依據約定解除合同。
可能立法機關認為，物應盡其用，特殊情況下居住權人無法短期內使用該住宅，但又不宜注銷居住權或者閑置房屋，遂允許出租。這一規定不可避免地一定程度上間接為居住權人利用該住宅獲益提供了法律空間。因此，一方面，需要當事人在簽訂居住權合同時盡可能把合同條款寫得完善，另一方面，需要后續出臺規定或者司法解釋處理這種情況下的利益平衡問題。
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居住權登記發生主義：登記生效
無論何種方式設定居住權，均須進行居住權登記，否則不能取得居住權。依據合同設立居住權的，應當在合同中明確約定辦理登記手續的時間節點及相應的違約責任。
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居住權期限：無約定的可以居住到終老
《民法典》并未對居住權期限做出明確規定或者限制，而住宅土地使用權期限為70年，且依法仍可延長，所以居住權期限在理論上沒有上限，可以直到居住權人死亡。
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居住權原則上無償：另有約定除外
國外關于居住權的設立均是無償的。根據我國《民法典》第三百六十八條之規定，“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。”如果是有償的，必須在合同中明確約定費用標準及支付方式。
如為有償設立居住權，是否應當另外繳納相關稅費，有待于出臺相關規定。
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居住權的消滅：法定與約定
《民法典》第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
（一）居住權消滅的法定情形
1. 居住權期限屆滿。居住權期限長短不僅直接影響該住宅的經濟流通價值，而且影響到產權人什么時候可以收回住宅，所以當事人應當充分考慮期限問題，根據自身需要選擇合適的期限。
2. 居住權人死亡。因居住權不得繼承，因此歸于消滅。如居住權人被宣告死亡，居住權應歸于消滅，但宣告失蹤不同于宣告死亡，是否消滅居住權則取決于合同是否有約定，以及登記部門是否有可操作的注銷程序。
（二）因行使解除權導致居住權消滅
對于依據合同設立居住權的，產權人應當充分考慮并對提前解除的情形進行具體約定。如果產權人既想保留出售的權利，又想賣個比較適合的價錢，則必須在合同里約定清楚解除條件，以及解除時對居住權人補償的范圍和標準。
（三）住宅滅失是否導致居住權消滅
居住權依附于特定住宅，根據法理及常識，一般情況而言，該住宅（法律關系客體）的滅失應該直接導致居住權的消滅。對于拆遷安置特殊情形的，如果政策允許居住權遷移，則應該是在新的房屋上承繼產生了一個新的居住權。
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拆遷安置補償的歸屬：明確約定
在居住權期限內，如果該住宅遭遇拆遷，因為居住權的標的物歸于消滅，那么此種情況下居住權是否消滅（如果不消滅，在有安置房的情況下可以轉移嗎？），如何確定拆遷權利主體，安置補償費用如何分配，居住權人是否對安置住房享有居住的權利？《民法典》沒有明確規定，這有待于進一步規定，也需要雙方明確約定。
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居住權下入學指標、落戶權益歸誰？
目前法律及政策沒有明確規定，有待于進一步完善規定。本人認為，原則上入學、落戶的權益應當歸屬于產權人，法律或政策有規定的或者雙方另有約定的除外。從定分止爭的角度看，在法律或政策允許的范圍內，當事人有必要在居住權合同里做出清晰而明確的約定。
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居住權與限購限售
有待于有關部門做出進一步規定。
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居住權與抵押權的并存與對立
對于已經設定居住權的再設立抵押權，即便是實現抵押權也不會影響居住權的行使，且抵押權人有義務查詢登記情況，債務人也無法隱瞞，一般不會有太多問題。而抵押權設立在先時，能否再設定居住權？如何登記？有無特殊限制？
設定居住權的房屋的市場流通價值大大降低，本來市值200萬的房子可能因為一個永久居住權的存在（無法協商解除居住權）而賣不到20萬，因此，該種情形對抵押權人很不利。在沒有進一步明確規定的情況下，抵押權人在合同中明確約定必須事先征得書面同意，債務人另行提供擔保，或者提前清償債務，否則直接視為該居住權的的繼續存在，已經危害了在先抵押權的權利實現，在事先抵押權時有權直接予以滌除。
《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款 “拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”
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居住權對二手房交易市場的影響
一方面，存在居住權的住宅的交易價值將大大受到影響，居住權期限越長，交易價值就可能越低；另一方面，居住權的存在也將影響買受人的選擇交易與否，以及后續的占用與使用權益。
（一）因此，就買受人角度來看，應當查閱目標住宅的權利瑕疵情況（居住權、抵押、查封、貸款等），對于已經設立居住權的，如繼續選擇交易則應當充分協商并設計后續解除居住權、違約責任等的細節。
（二）就中介機構來看，有義務及時全面了解交易住宅的居住權情況，并將了解到的情況向買受人如實披露，如違反，可能面臨承擔違約責任的風險。
（三）就產權人來看，對自己住宅設立居住權時，應當充分預料后續出售的需要，并在合同里做出相關約定；在與買受人磋商交易前，需了解、評估是否可以先解除居住權，以及解除的成本代價。
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居住權對司法執行的影響
根據“物權優于債權”的原則，在法院查封前已經辦理登記的居住權，要求法院“帶居拍賣”是沒有任何問題的。但有兩種情形是值得關注的，即：
其一，對于通過遺囑方式設立居住權的，在被繼承人死亡時具備登記居住權的條件，繼承人可以向執行法院提出執行異議主張權利。
其二，雙方通過合同方式設立了居住權，但其后產權人拒絕履行辦理登記義務，遂引發訴訟或仲裁。根據《民法典》第229條之規定，“因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。”如判決或裁決居住權成立的，此時居住權自法律文書生效時發生效力，居住權人可以向向執行法院提出執行異議主張權利。
對于惡意利用居住權逃避執行的，關鍵是如何認定“惡意”，如所有權人已涉訴但房屋未被查封時或者敗訴后立馬設定居住權，實踐中應該可以考慮從對方有無其他住房、雙方關系、居住權期限、設立背景、是否無償等方面綜合判斷。如果符合《民法典》第146條“虛假表示與隱藏行為”、第155條“惡意串通”，當事人可以提起訴訟確認該行為無效。
溫馨提示
以上全部內容，除《民法典》及相關法律法規的明確規定之外，僅代表個人研究性分析意見，最終以未來相關法規、司法解釋、政策等的具體規定為準。
