（取自2019年增值稅稅率表）
（企業管理服務，是指提供總部管理、投資與資產管理、市場管理、物業管理、日常綜合管理等服務的業務活動。）當企業管理人對委托經營管理和租賃的概念、認識較為模糊時，一些企業管理人更傾向于選擇看得見低“3%”稅率的委托經營管理合同，但是對合同性質是否真正發生改變、企業是否將承擔更大的合同風險視而不見，因此一旦產生糾紛往往給企業帶來了極大的敗訴風險和損失。
*這份合同是委托經營管理合同還是租賃合同？
合同摘取：
“甲方委托乙方對指定經營場地進行經營管理，經營品牌為 天池集團Honey Boy 水自然探索中心，經營項目為 室內水上樂園 。入駐期限共 16 年，2020年 06月 01 日至 2022 年 05 月31日，按營業額（以統一收銀系統為準）的 6 %向甲方支付經營管理費；
自 2022 年 06 月 01日至 2027 年05 月 31 日，按營業額（以統一收銀系統為準）的 7%向甲方支付經營管理費；
乙方自行擬定經營計劃和方針，對經營項目進行全權管理，根據營業額按月與甲方進行結算。
乙方員工除須遵守乙方勞動紀律和規章制度外，乙方保證其同時遵守甲方物業服務公司的各項規章制度。如有違規行為，乙方同意按照甲方《商業街統一經營管理守則》（附件一）支付相應違約金，甲方有權從乙方繳納的履約保證金中予以扣除。
乙方存在下列情形時，甲方有權解除合同并追究乙方違約責任：
（1）乙方未經甲方書面同意，擅自對委托的經營權限進行整體或部分轉委托、或以聯營、承包等其他形式變相轉租、轉讓、轉借經營場地的；
（2）乙方未經甲方書面同意，擅自拆改變動該經營場地結構；或因乙方原因損壞該經營場地，在甲方提出的合理期限內仍未修復的；
（3）未經甲方書面同意，乙方擅自歇業、停業，經甲方催告60天后，乙方仍未正常營業的。”
上述合同內容，是當事人作為甲方自行修改的一個合同文本，甲方的本意是要把其所有的經營場地租賃給乙方，但考慮到稅率，打算修改合同約定，把場地交由乙方進行經營的行為從“租賃”定性為“經營管理”以達到避稅的目的。律師審核后發現合同存在 “委托經營”、“全權管理”、“轉委托”的表述，但同時又存在“轉租”、“轉讓”等表述，一旦發生爭議將給公司帶來極大的風險，對甲方后續的生產經營產生不利影響。
盡管該合同中甲方當事人特意將每月固定繳納的租金改成了按每月營業額進行提成收繳，將租金收益與乙方勞動進行了掛鉤，但這樣真的能改變合同性質嗎？
*扣點分成是否屬于委托經營管理合同的專有“名詞”？
實踐中不少乙方公司因期限內只向甲方交納固定的金額，而不管乙方期間內實際經營收取的金額多少，加之乙方享有完全的經營管理自主權，因此多半合同會被認定為租賃合同。
但不采用固定租金方式，相反采用扣點方式是否會增加認定為委托經營管理合同的可能性？本文中的合同案例即采用典型的扣點分成方式，但該方式實際屬于常見的租金收取方式之一，并不能僅依據租金收取方式認定合同性質。
依據《最高人民法院商事裁判觀點》（最高人民法院民事審判第二庭編，總第1輯第一部分第三節）載明的觀點認為，出租方不對出資、經營管理、經營虧損等與承租方共同承擔責任，合同約定的營業收入提成部分系風險租金，并不影響該合同的租賃性質，不能以此認定雙方構成聯營合作法律關系。承租人對于租賃物有獨立的經營自主權，可以根據市場情況決定是否開展經營活動及如何經營，如其按約給付了保底租金，若因經營不善而停業整頓，導致出租人的提成收入減損，這是出租人應當承擔的締約風險，承租人的行為不屬于違約，對出租人租金損失不承擔賠償責任。
因此，《租賃合同》中約定扣點分成方式收取租金并不影響租賃法律關系，也不影響合同的性質。
附常見的三種租金收繳方式：
（1）固定租金方式，無論承租人經營狀況如何，每個約定租期，承租人均應向出租人繳納固定數額的租金；
（2）固定租金結合提成租金的方式（保底分成），保底分成方式是固定租金方式與提成租金方式的結合，租期內以較高者為準計收；
（3）提成租金方式（扣點分成），出租人與承租人雙方約定提成點數和租賃面積，后根據約定期間的營業額按分成點數比例計收租金。
（商場運營企業出于引入商戶與培育市場的需要，可以約定前期采用提成租金方式，即出租人承擔一定的經營風險并讓利于承租人，后期運營穩定后再視情況轉換為固定租金、固定租金結合提成租金的方式計收。）
因此，要認定上述合同究竟是經營管理合同，還是租賃合同，要對兩種合同進行詳細比較，分析兩合同之間的區別和帶來的不同法律后果。
*委托合同與租賃合同的區別
委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是轉移財產用益權的雙務有償合同。
筆者整理了委托合同與租賃合同的區別，通過下表能更清楚地對二者進行比較分析。
| 委托合同 | 租賃合同 | |
| 合同期限 | 無規定 | 不超過20年 |
| 合同形式 | 既可以是口頭，也可以是書面形式 | 超過6個月的應以書面形式訂立 |
| 合同標的 | 勞務 | 有形特定物 |
| 合同對價 | 有償時：報酬 | 租金 |
| 合同責任 | 有償委托為過錯賠償責任；無償委托當受托人有故意或重大過失時承擔賠償責任。 | 按約定的方法或租賃物性質使用租賃物致使損耗的，不承擔損害賠償責任。 |
| 轉讓 | 轉委托未經同意的，受托人應當對轉委托的第三人的行為承擔責任，緊急情況下為維護委托人利益需要轉委托的除外。 | 承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 |
| 合同解除 | 委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。 | 依約定解除，不定期租賃合同可隨時解除。 |
因租賃合同“自擔風險”的屬性更為鮮明，對商業街的經營企業或出租人而言，其只需將租賃房產交給承租人運營，自己依照合同約定按期收取租金即可，故相對于簽署委托經營管理合同，如實簽署租賃合同的優點在于：
1. 在違約責任的約定上，租賃合同較委托經營管理合同留給承租人的抗辯空間更小，當承租人不按時付租時，出租人依據合同條款要求承租人付租和承擔違約責任更有保障；
2.合同解除時租賃合同對前期投入的處理通常更為清晰，當事人對租賃合同往往遵循“來裝去丟”的原則，法律對租賃合同約定不明時的規定也較為完善。而在委托經營管理合同中當事人往往缺少對受托人投入的處理約定，在當事人的委托經營管理合同對這方面約定不明時，可直接適用的相關法律法規也較為匱乏，因此在約定不明時極易發生法律糾紛；
3. 因受托人依照委托人委托內容行事的法律后果最終由委托人承擔，所以如果簽署的合同被認定為委托經營管理合同，尤其在合同內容、委托事項約定不明確時，無疑會變相加重經營企業或出租人的管理義務和責任負擔；
4. 若簽署的合同被認定為委托經營管理合同，當承租人經營不善或經濟效益持續走低時，承租人很有可能主張合同系委托合同進行解除，使得出租人在該項目上雪上加霜。
本文引用的合同因雙方合作模式和因此天然產生的權利義務分配，導致合同條款在形成和約定上很難去除租賃的影子。因此，企業在選擇簽署委托經營管理合同或租賃合同時，應根據雙方實際權利義務關系和自身需要，選擇正確、符合利益需要的模式進行合作和簽署合同，切忌因看得見的“小稅點”而選擇承擔看不見的“大風險”。
