隨著疫情期間返城高峰的到來，“租售同權”主題被熱議。這源于很多地方的租客在返城時被拒之門外。據統計，在北京、杭州、西安、寧波、南京、蘇州等許多城市，租戶返程時被“租戶不得進入”這樣大大小小的通知告示而剝奪了其“回家”的權利。
“租售同權”本為租戶們的“福音”，但在疫情嚴重的今天，租客返城時被拒之門外的事實讓“租售同權”成為一種奢求，甚至造成了租戶的恐慌。究竟租戶的權利是否受到侵害？應當如何理解法律意義上的“租戶同權”呢？
01
何為“租售同權”？
（一） “租售同權”的政策支持
2017年7月18日，住建部等九部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》建房[2017]153號，要求在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。實現租戶在落戶、就業、計劃生育服務、教育服務等方面的同權。
繼2017年7月18日，住建部等九部委聯合印發了建房[2017]153號文件以后，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等城市也相繼頒發了與之對應的文件，以落實建房[2017]153號文件要求的“租住同權”的政策。
2017年7月17日廣州市人民政府辦公廳發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》；2017年7月25日廣州市人民政府《合肥市人民政府關于印發合肥市住房租賃試點工作實施方案》；2017年8月4日，廈門市政府發布新政《廈門市住房租賃試點工作方案》；2017年8月14日，鄭州市政府印發《培育和發展住房租賃市場試點工作實施方案》；2017年8月18日，南京市政府發布新政《南京市住房租賃試點工作方案》；2017年8月20日，鄭州市人民政府正式下發《鄭州市培育和發展住房租賃市場試點工作實施方案》；2017年8月29日，武漢市人民政府正式下發《武漢市人民政府關于開展培育和發展住房租賃市場試點工作的實施意見 》；2017年9月8日，肇慶市人民政府發布《肇慶市住房租賃試點工作實施方案》
除了以上12個試點城市外，還有很多個城市也推出或者計劃推出“租房可落戶”的舉措，例如無錫，鄭州、揚州、濟南等等。
（二）“租售同權”的目的和內涵
上述文件中，各城市中頒發的文件大致表現出要切實保障承租人權利，對進行房屋租賃備案的承租方，允許其在居住地落戶，享有基本公共就業服務、基本公共衛生和計劃生育服務、住房公積金服務、承租人子女義務教育相對就近入學等國家規定的基本公共服務。
所以“租售同權”最初的目的在于建立基于社會貢獻享受社會公共資源的分配方式，逐漸解除住房與其他社會福利、資源的綁定，恢復住房最根本的居住屬性。
02
“租售同權”的法律解讀
（一）“租售同權”不等于房屋“承租者”和“購買者”的權利絕對對等。
住房作為物權，其包含物權的特性。住房的所有權和使用權是可以相互分離的。“租”即“租賃”，對應的是住房的承租者的“使用權”、“租賃權”；“售”即“買賣”，對應房屋購買者的“所有權”。
“租售同權”只是努力實現兩種權能背后附加的基本公共服務或福利的平等。租購同權”的目標是通過將基本的公共服務或福利與房產相分離，而實現房屋（不論是所有或租賃）所附加的兩者資源的對等。在某種意義上，觀念上的“租售同權”只是一種關于平等的想象，體現出保障承租人與所有人同等的社會經濟權利，體現了憲法的平等原則。
（二）“租售同權”中租戶的“使用權”和“承租權”受《合同法》調整。
“使用權”和“承租權”是基于雙方簽署《租賃合同》中的法定權利。《合同法》第二百一十六條規定“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”這是對租賃關系中出租人交付義務的規定。《合同法》第二百一十七條規定：“承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。”這是對承租人使用權的規定。
在沒有涉及對方違約的情況下，承租人的“使用權”和“承租權”是不可剝奪的法定權利。租賃作為以合法占有的主要形式，法律僅明確承租人享有除物業處置權之外的使用權，不享有其他物權。
（三）區級疫情指揮部頒發的臨時性文件不能對抗“租售同權”
就法的效力及其適用規則而言，根據上位法優于下位法、特別法優于一般法、新法優于舊法的適用規則。《合同法》屬于法律，其效力僅次于最高法《憲法》。住建部頒發的[2017]153號文件屬于部門規章，若其內容與法律有沖突，應當以法律優先。
就目前而言，對“租售同權”最低一級保護的為市一級頒布的規范性文件。“租售同權”從本質上是擁護承租者的“租賃權”和“使用權”，并沒有與其上位法起沖突。區級疫情指揮部頒發的臨時性文件法律位階低于《合同法》和住建部頒發的[2017]153號文件。所以，上圖所述西安市長安區新型管狀病毒疫情防控疫情指揮部所頒發的《關于嚴控返家返崗返學人員的緊急通知》不能對抗租戶的“使用權”和“承租權”。
（四）政策中對“租售同權”的規定具有臨時性。上文提及的“租售同權”代表者兩種權能背后附加的基本公共服務或福利的平等，本質上是一種政策，而非狹義的法律。由于各地區、各個階段的問題均不相同，因而“租售同權”必須作為因時制宜、因地制宜的一種政策來實施。在此意義上，“租售同權”必然缺少作為一種制度的強制力及普遍性。所以，我們都應該清楚地意識到“租售同權”從政策到法律還有很長的距離。
03
租戶權利保護建議
（一）房東是否有拒絕租戶進入小區的權利？
房東即該租房的業主，房東與租戶的法律關系來源于雙方簽訂的《租賃合同》，在租戶沒有違約的情況下，房東沒有權利剝奪租戶居住的權利。
（二）物業公司是否有拒絕租戶進入小區的權利？
物業公司作為小區的管理者、服務者，其權能來源于小區業主的委托。物業管理公司與業主之間物業管理合同關系，一般來說，物業管理公司基于物業管理合同產生的義務主要包括：維護物業內各項設施的正常運作、對物業進行日常的修繕與養護、提供物業項目內日常的保安工作、對業主或非業主使用人提供特約服務等；物業管理公司基于物業管理合同取得的權利主要有：從業主處獲取足額勞動報酬的權利、要求業主為正常的物業管理提供幫助的權利等。租戶居住于該房屋源于租戶與業主之間的租賃合同關系，物業管理公司與租戶之間并不存在直接的法律關系。一般而言，物業公司沒有拒絕租戶進入小區的權利。
總之，在因疫情嚴重的今天，無論“租戶不得進入”的通知如何被寫在了大大小小的通知告示之上，無論當地區級發布怎么樣的應急措施，保護租戶基本的“使用權”和“承租權”是必要的。建房[2017]153號政策給予的“租售同權”應該得到尊重。
